Solutions de logement à la fois abordables et efficaces, les locations de courte durée continuent de séduire tant les Marocains que les voyageurs internationaux. Elles permettent également aux hôtes de rentabiliser leur bien et de générer un revenu complémentaire. Néanmoins, ces avantages peuvent se transformer en cauchemar avec des découvertes désagréables, telles que des caméras cachées au sein des habitations, des cambriolages par de faux locataires, ou tout simplement des annulations de dernière minute.
Les témoignages et retours d’expériences négatifs se multiplient dans la presse et sur les réseaux sociaux. Sur YouTube, un utilisateur raconte avoir reçu une série d’annulations alors qu’il avait tout planifié pour son séjour : « J’ai reçu plusieurs annulations, l’hôte m’a demandé d’annuler la réservation sur la plateforme et de payer une fois sur place un tarif plus élevé. Dans une seconde réservation dans une autre ville, l’hôte a annulé à la dernière minute parce qu’il a eu une meilleure option de location sur une plus longue durée », indique-t-il, contraint de trouver un plan B le jour même de son séjour.
Dans certains cas, les mauvaises expériences peuvent être plus graves. Parmi les retours les plus fréquents, la découverte de caméras cachées dans les logements. Suite à la prolifération de ce problème dans le monde, Airbnb a décidé de sévir et de renforcer la protection de la vie privée de ses usagers. En mars 2024, l’entreprise publiait un communiqué stipulant l’interdiction des caméras de sécurité à l’intérieur des logements. Les caméras étaient autorisées dans les parties communes des habitations comme les couloirs, le salon et devaient être signalées sur les annonces. Pourtant, ces mauvaises découvertes se poursuivent, notamment au Maroc où des locataires découvrent parfois des caméras cachées dans les luminaires, ou l’électroménager.
Que prévoit la législation dans ces cas ? Pour Me Dounia Mamouni, avocate au barreau de Rabat et docteur en droit, « ce type d’agissement illégal est condamné aussi bien par la loi n° 09-08 du 18 février 2009 relative à la protection des personnes physiques à l’égard du traitement des données à caractère personnel que par le Code pénal ». Un acte pouvant être puni de 6 mois à 3 ans d’emprisonnement et une amende selon l’article 447-1 du Code pénal marocain, précise Me Marouane Hafid, avocat au barreau de Rabat. « Si un locataire découvre des caméras cachées dans son logement, il peut immédiatement signaler l'incident aux autorités compétentes (police ou gendarmerie) et peut envisager de porter plainte pour violation de la vie privée. Par ailleurs, il peut saisir le juge des référés pour ordonner la cessation de cette atteinte et éventuellement résilier le contrat de location pour manquement grave du propriétaire à ses obligations », ajoute-t-il.
Les témoignages et retours d’expériences négatifs se multiplient dans la presse et sur les réseaux sociaux. Sur YouTube, un utilisateur raconte avoir reçu une série d’annulations alors qu’il avait tout planifié pour son séjour : « J’ai reçu plusieurs annulations, l’hôte m’a demandé d’annuler la réservation sur la plateforme et de payer une fois sur place un tarif plus élevé. Dans une seconde réservation dans une autre ville, l’hôte a annulé à la dernière minute parce qu’il a eu une meilleure option de location sur une plus longue durée », indique-t-il, contraint de trouver un plan B le jour même de son séjour.
Dans certains cas, les mauvaises expériences peuvent être plus graves. Parmi les retours les plus fréquents, la découverte de caméras cachées dans les logements. Suite à la prolifération de ce problème dans le monde, Airbnb a décidé de sévir et de renforcer la protection de la vie privée de ses usagers. En mars 2024, l’entreprise publiait un communiqué stipulant l’interdiction des caméras de sécurité à l’intérieur des logements. Les caméras étaient autorisées dans les parties communes des habitations comme les couloirs, le salon et devaient être signalées sur les annonces. Pourtant, ces mauvaises découvertes se poursuivent, notamment au Maroc où des locataires découvrent parfois des caméras cachées dans les luminaires, ou l’électroménager.
Que prévoit la législation dans ces cas ? Pour Me Dounia Mamouni, avocate au barreau de Rabat et docteur en droit, « ce type d’agissement illégal est condamné aussi bien par la loi n° 09-08 du 18 février 2009 relative à la protection des personnes physiques à l’égard du traitement des données à caractère personnel que par le Code pénal ». Un acte pouvant être puni de 6 mois à 3 ans d’emprisonnement et une amende selon l’article 447-1 du Code pénal marocain, précise Me Marouane Hafid, avocat au barreau de Rabat. « Si un locataire découvre des caméras cachées dans son logement, il peut immédiatement signaler l'incident aux autorités compétentes (police ou gendarmerie) et peut envisager de porter plainte pour violation de la vie privée. Par ailleurs, il peut saisir le juge des référés pour ordonner la cessation de cette atteinte et éventuellement résilier le contrat de location pour manquement grave du propriétaire à ses obligations », ajoute-t-il.
Vers un durcissement des contrôles fiscaux
Ces incidents mettent également en lumière la nécessité d’un meilleur encadrement et d’un durcissement des règles liées à ce type de locations. Le bras de fer avec les établissements hôteliers classés ont d’ailleurs soulevé d’importantes questions quant à la légalité de ce type de location.
La loi régit l’hébergement touristique, et c’est au propriétaire de se conformer aux lois, ce n’est donc pas la faute du locataire, tant qu’il ne fait rien d’illégal, explique Me Dounia Mamouni. Il s’agit d’un simple intermédiaire entre le locataire et les propriétaires. Mais il est important de procéder à l’enregistrement des locataires (sur des fiches de police) et d’obtenir les autorisations préalables.
« Ce qui provoque tout ce tumulte autour de ces locations concerne le type de locations dont il s’agit, à savoir des locations courte durée, c’est-à-dire des séjours inférieurs à trente 30 jours qui font qu’elles ne tombent pas sous le coup de la loi n° 12-67 réglementant les relations contractuelles entre le locataire et le bailleur des locaux à usage d’habitation ou professionnel. Ces locations peuvent facilement échapper à toute imposition, chose qui a fait réagir le législateur ces dernières années en vue de les encadrer rigoureusement », selon Me Dounia Mamouni.
En effet, si le fisc est bien organisé s’agissant des locations à usage d’habitation classique, c’est une autre paire de manches concernant les locations courte durée, surtout lorsqu’elles sont réalisées par des personnes physiques en dehors de toute structure juridique permettant un contrôle aisé de son chiffre d’affaires.
Ce manque de transparence, lié à l’absence de contrats ou encore au recours à de telles plateformes, ne permet pas le contrôle des revenus engrangés.
Ainsi, selon les informations parues chez certains confrères, les services de contrôle de l’Office des Changes ont lancé une vaste opération permettant de mieux encadrer cette activité. Ces contrôles ont permis d’identifier d’importants transferts d’argent chez des loueurs qui encaisseraient plus de 100.000 dirhams par mois, des revenus qui ne sont pas toujours déclarés. « La loi n° 80-14 du 4 août 2015 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d’hébergement touristique, telle qu’elle a été modifiée, vient tenter de mettre de l’ordre en la matière, non seulement en vue de remédier au manque à gagner fiscal, mais également au regard de l’essor touristique connu par le Maroc de s’assurer de fournir aux locataires, essentiellement étrangers, des logements décents et sécuritaires », explique Me Dounia Mamouni.
3 questions à Maître Dounia Mamouni : « Tout individu filmé à son insu dans un espace privé est protégé par la législation marocaine »
Avocate au barreau de Rabat, docteur en droit, Me Dounia Mamouni répond à nos questions.
- Que dit la législation sur les locations via des intermédiaires comme « Airbnb »… ?
Elles n’ont techniquement rien d’illégal. Il s’agit d’intermédiaires entre le locataire et les propriétaires, un équivalent en quelque sorte des agences immobilières. Ce qui provoque tout ce tumulte concerne les locations courte durée, les séjours inférieurs à 30 jours qui font qu’elles ne tombent pas sous le coup de la loi n° 12-67 réglementant les relations contractuelles entre le locataire et le bailleur des locaux à usage d’habitation ou professionnel. Ces locations peuvent facilement échapper à toute imposition, chose qui a fait réagir le législateur ces dernières années en vue de les encadrer rigoureusement.
- Qu’en est-il de la protection des locataires ?
La protection des locataires est assurée par le contrat qui les lie au bailleur principalement. De plus, la loi impose aux établissements touristiques qui exercent cette activité de contracter des assurances. Tout individu peut parfaitement assurer son logement, qu’il ait ou non l’intention de le proposer à la location. Néanmoins tous les assureurs n’offrent pas des services aussi protecteurs aux particuliers que ceux proposés aux établissements touristiques. Les assurances n’offrent aucune garantie à 100% aussi bien aux locataires qu’aux bailleurs, une part de responsabilité pourra toujours leur être imputée en fonction de la problématique rencontrée. Certaines plateformes offrent également certaines garanties. En cas d’impossibilité de trouver un terrain d’entente, le dernier recours pour les locataires lésés reste la justice.
- Le locataire est-il protégé dans les cas de découverte de caméra cachée ?
Tout individu filmé à son insu dans un espace privé est protégé par la législation marocaine. Les seuls systèmes de vidéosurveillance autorisés sont ceux ayant pour objectif d’assurer la sécurité des personnes et des biens et placés dans des lieux communs. Leur présence doit être signalée au public. Sinon, ce type d’agissement illégal est condamné aussi bien par la loi n° 09-08 relative à la protection des personnes physiques à l’égard du traitement des données à caractère personnel que par le Code pénal. Les sanctions consistent en une amende ainsi qu’une peine privative de liberté suite à une action en justice entamée par le locataire.
Opportunité : Métier de rentier, devenir riche sans travailler
La location courte durée connait un important essor au Maroc attirant même des étrangers et des Marocains Résident à l’Étranger qui y voient une opportunité lucrative. Grâce à des plateformes telles qu’Airbnb, Booking et les services de conciergerie associés, cette activité devient une véritable source de revenus. Ce marché en pleine expansion est également attrayant pour ceux qui ne souhaitent pas recourir au crédit bancaire.
Pour les plus performants, ils vont jusqu’à proposer des formations, des masterclass et des sessions de coaching en ligne pour guider les aspirants entrepreneurs à travers les différentes étapes de cette aventure. Comment convaincre les propriétaires d’accepter la sous-location, comment automatiser le processus sans avoir recours à des agences ou des services de conciergerie, comment maximiser les profits en multipliant les sous-locations… En partageant leurs stratégies, ces experts permettent aux participants de générer des revenus supplémentaires non négligeables en multipliant leur nombre de sous location.
Pour les plus performants, ils vont jusqu’à proposer des formations, des masterclass et des sessions de coaching en ligne pour guider les aspirants entrepreneurs à travers les différentes étapes de cette aventure. Comment convaincre les propriétaires d’accepter la sous-location, comment automatiser le processus sans avoir recours à des agences ou des services de conciergerie, comment maximiser les profits en multipliant les sous-locations… En partageant leurs stratégies, ces experts permettent aux participants de générer des revenus supplémentaires non négligeables en multipliant leur nombre de sous location.
Initiatives nationales : Des alternatives marocaines à Airbnb
Si le géant américain s’est très rapidement imposé dans le marché de la location courte durée, des alternatives marocaines prometteuses commencent à émerger progressivement. Stayhere se distingue comme une option innovante de la location immobilière au Maroc.
Fondée en 2020 en période de crise sanitaire par deux entrepreneurs marocains, la plateforme propose aujourd’hui plus de 450 appartements dans les 4 villes stratégiques de Rabat, Casablanca, Agadir et Tanger. À la différence d’Airbnb, les logements sont soigneusement sélectionnés pour répondre aux besoins variés de la clientèle, et se focaliseraient davantage sur les moyennes et longues durées, pour des clients plus corporatifs et institutionnels, en proposant également un service sur-mesure, nous explique Mohamed Lachgar, co-fondateur et CMO.
Autre différence, les revenus sont déclarés en tant qu’entité marocaine, contrairement à Airbnb où les paiements se font en devises étrangères vers des banques internationales. La plateforme compte plus de 200 collaborateurs et plus de 10.000 clients par mois majoritairement issus de grandes entreprises et d’institutions. La plateforme envisage d’élargir son offre avec plus de 500 unités supplémentaires sous contrat dans les prochains mois, avec des projets d’expansion dans de nouvelles villes également. D’autres types de plateformes font également leur apparition comme Cozytrip, une plateforme également 100% marocaine et qui sera lancée en septembre. Celle-ci vise quant à elle à assurer la gestion de biens locatifs, notamment des MRE, dont 80% de leur logement serait inhabité 300 jours par an.
Autre différence, les revenus sont déclarés en tant qu’entité marocaine, contrairement à Airbnb où les paiements se font en devises étrangères vers des banques internationales. La plateforme compte plus de 200 collaborateurs et plus de 10.000 clients par mois majoritairement issus de grandes entreprises et d’institutions. La plateforme envisage d’élargir son offre avec plus de 500 unités supplémentaires sous contrat dans les prochains mois, avec des projets d’expansion dans de nouvelles villes également. D’autres types de plateformes font également leur apparition comme Cozytrip, une plateforme également 100% marocaine et qui sera lancée en septembre. Celle-ci vise quant à elle à assurer la gestion de biens locatifs, notamment des MRE, dont 80% de leur logement serait inhabité 300 jours par an.
