Augmentation des taux de crédit bancaire, renchérissement des intrants… Les perspectives du secteur immobilier pour l’année en cours paraissent sombres. Dans ce contexte, plusieurs futurs acquéreurs se demandent s’il faut procéder à l’achat d’un bien tout de suite, au risque de voir la situation se dégrader davantage dans les mois qui viennent, ou bien retarder cet acte en attente de plus de visibilité.
Signe de cette morosité, selon le tableau de bord mensuel sur les crédits et dépôts bancaires de Bank Al-Maghrib (BAM) pour le mois de novembre 2022, les prêts immobiliers ont accusé un repli de 3,3% par rapport au mois précédent. Effet des deux augmentations successives du taux directeur décidées par la Banque centrale ?
“Nous n’avions pas réellement senti une répercussion par les banques de la première hausse du taux directeur. Mais la seconde hausse aura un effet certain. Les crédits immobiliers coûteront plus cher, et ceux qui détenaient un crédit à taux variable, même si c’est une minorité, vont avoir une augmentation de leurs échéances”, explique Amine Mernissi, expert en immobilier et auteur du guide "Répons’IMMO".
Mais, selon l’expert, cette hausse des taux n’explique pas seule le repli des prêts immobiliers. “Cette régression s’explique aussi par la baisse du pouvoir d’achat chez les citoyens, ainsi que la difficulté à se projeter, et donc à s’engager sur un projet long-terme comme celui de l’achat d’un bien”, poursuit Amine Mernissi.
Doute chez les promoteurs
Côté promoteurs immobiliers, s’il est encore tôt pour connaître l’impact des décisions de BAM sur le secteur, il y a des indicateurs qui ne trompent pas. Le plus important est la vente de ciment, qui renseigne sur les mises en chantier des nouveaux logements, et donc sur les prévisions de demande du point de vue des promoteurs.
Selon la “Revue mensuelle de la conjoncture économique, monétaire et financière” de BAM pour janvier 2023, les ventes de ciment ont accusé une baisse de 17% au quatrième trimestre 2022, comparé à la même période de l’année précédente. D’après la même source, l’activité de construction a accusé une baisse de 2,5% au troisième trimestre 2022 après un accroissement de 14,2% un an auparavant. Ce recul devrait se poursuivre au quatrième trimestre.
Succès pour la seconde main
Conséquence : les acquéreurs se sont tournés vers les logements de seconde main. C’est ce qui ressort de l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI). Cet indice est élaboré conjointement par la Banque centrale et l’ANCFCC, et renseigne sur la situation du marché immobilier secondaire.
Pour le troisième trimestre de 2022, l’indice des prix des actifs immobiliers s’est apprécié de 1,3% par rapport au T3-2021, résultat de la hausse de 0,8% des prix du résidentiel, de 2,3% de ceux des terrains et de 2,5% des prix des biens à usage professionnel. Concernant le nombre de transactions, il a progressé de 44,9%, avec une augmentation de 60,8% des ventes des biens résidentiels, de 19,8% des terrains et de 11,4% des biens à usage professionnel.
“Les gens sont allés massivement vers les biens de seconde main, parce qu’il y a plus de visibilité, moins de risques par rapport à un futur projet immobilier. Le bien existe déjà et je négocie directement avec mon vendeur. Ce qui n’est pas le cas du neuf. La mise en chantier n’est pas maîtrisable puisqu’il faut 24 mois minimum pour livrer un projet. En 24 mois, il peut se passer beaucoup de choses”, analyse l’expert en immobilier Amine Mernissi.
Malgré ces conditions, “l'investissement dans la pierre reste le meilleur placement aujourd’hui : dans un contexte d’inflation persistante, les taux d’emprunt réels* sont négatifs, ce qui veut dire que la banque rémunère l’emprunteur pour son prêt. Ce prêt finance un bien qui va capter la valeur de l’inflation. C’est donc le bon moment pour acheter”, conclut Malik Belkeziz, co-fondateur et PDG de la plateforme immobilière AGENZ.
*Taux d'emprunt réel : différence entre le taux d'intérêt nominal et le taux d'inflation constaté sur une période donnée.
Signe de cette morosité, selon le tableau de bord mensuel sur les crédits et dépôts bancaires de Bank Al-Maghrib (BAM) pour le mois de novembre 2022, les prêts immobiliers ont accusé un repli de 3,3% par rapport au mois précédent. Effet des deux augmentations successives du taux directeur décidées par la Banque centrale ?
“Nous n’avions pas réellement senti une répercussion par les banques de la première hausse du taux directeur. Mais la seconde hausse aura un effet certain. Les crédits immobiliers coûteront plus cher, et ceux qui détenaient un crédit à taux variable, même si c’est une minorité, vont avoir une augmentation de leurs échéances”, explique Amine Mernissi, expert en immobilier et auteur du guide "Répons’IMMO".
Mais, selon l’expert, cette hausse des taux n’explique pas seule le repli des prêts immobiliers. “Cette régression s’explique aussi par la baisse du pouvoir d’achat chez les citoyens, ainsi que la difficulté à se projeter, et donc à s’engager sur un projet long-terme comme celui de l’achat d’un bien”, poursuit Amine Mernissi.
Doute chez les promoteurs
Côté promoteurs immobiliers, s’il est encore tôt pour connaître l’impact des décisions de BAM sur le secteur, il y a des indicateurs qui ne trompent pas. Le plus important est la vente de ciment, qui renseigne sur les mises en chantier des nouveaux logements, et donc sur les prévisions de demande du point de vue des promoteurs.
Selon la “Revue mensuelle de la conjoncture économique, monétaire et financière” de BAM pour janvier 2023, les ventes de ciment ont accusé une baisse de 17% au quatrième trimestre 2022, comparé à la même période de l’année précédente. D’après la même source, l’activité de construction a accusé une baisse de 2,5% au troisième trimestre 2022 après un accroissement de 14,2% un an auparavant. Ce recul devrait se poursuivre au quatrième trimestre.
Succès pour la seconde main
Conséquence : les acquéreurs se sont tournés vers les logements de seconde main. C’est ce qui ressort de l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI). Cet indice est élaboré conjointement par la Banque centrale et l’ANCFCC, et renseigne sur la situation du marché immobilier secondaire.
Pour le troisième trimestre de 2022, l’indice des prix des actifs immobiliers s’est apprécié de 1,3% par rapport au T3-2021, résultat de la hausse de 0,8% des prix du résidentiel, de 2,3% de ceux des terrains et de 2,5% des prix des biens à usage professionnel. Concernant le nombre de transactions, il a progressé de 44,9%, avec une augmentation de 60,8% des ventes des biens résidentiels, de 19,8% des terrains et de 11,4% des biens à usage professionnel.
“Les gens sont allés massivement vers les biens de seconde main, parce qu’il y a plus de visibilité, moins de risques par rapport à un futur projet immobilier. Le bien existe déjà et je négocie directement avec mon vendeur. Ce qui n’est pas le cas du neuf. La mise en chantier n’est pas maîtrisable puisqu’il faut 24 mois minimum pour livrer un projet. En 24 mois, il peut se passer beaucoup de choses”, analyse l’expert en immobilier Amine Mernissi.
Malgré ces conditions, “l'investissement dans la pierre reste le meilleur placement aujourd’hui : dans un contexte d’inflation persistante, les taux d’emprunt réels* sont négatifs, ce qui veut dire que la banque rémunère l’emprunteur pour son prêt. Ce prêt finance un bien qui va capter la valeur de l’inflation. C’est donc le bon moment pour acheter”, conclut Malik Belkeziz, co-fondateur et PDG de la plateforme immobilière AGENZ.
*Taux d'emprunt réel : différence entre le taux d'intérêt nominal et le taux d'inflation constaté sur une période donnée.
Soufiane CHAHID
3 questions à Malik Belkeziz
“Le marché ne peut pas descendre en dessous d’un seuil bas de volumes récurrent de transactions annuelles”
Malik Belkeziz, co-fondateur et PDG de la plateforme immobilière agenz.ma, répond à nos questions.
- Avez-vous constaté une reprise du marché immobilier après la crise Covid ?
- Les chiffres de Bank Al-Maghrib sont clairs : il y a eu près de 30.000 transactions au troisième trimestre 2022 contre 18.000 au T-3 2021, soit une augmentation de 67%, preuve que le marché a bien repris son trend d’avant Covid. On le voit également sur notre site agenz.ma qui a connu un trafic record en 2022 avec près de 100.000 estimations réalisées. La crise Covid a surtout créé un climat d’incertitude économique qui a entaché la confiance des ménages et qui les a poussés à reporter les projets immobiliers en cours. Dès lors que les restrictions sanitaires se sont assouplies et que le ciel s’est éclairci sur le plan sanitaire courant 2021, on a observé un effet de rattrapage immédiat. Il faut garder en tête que l’immobilier couvre un besoin primaire qui est celui de se loger : le marché ne peut pas descendre en dessous d’un seuil bas de volumes récurrent de transactions annuelles.
- Comment ont évolué les prix ces derniers mois ?
- Cela dépend beaucoup des quartiers étudiés, du type de logement, du neuf ou de l’ancien… Nous venons de publier un argus de l’immobilier avec le magazine « Challenge » qui donne une idée précise des prix par quartier dans les grandes villes. Notre conviction est que les quartiers centraux et urbains continueront à enregistrer une hausse des prix durables car le Maroc est en plein essor, avec des projets de développement économiques structurants, une variation démographique positive (+ 1,2% par an), et un besoin en logement de près de 200.000 unités annuelles.
- Pour 2023, avec la hausse des taux de crédit bancaire, doit-on s’attendre à un ralentissement du marché immobilier ?
- Cette hausse des taux va en effet ralentir le déblocage des dossiers des ménages qui sont en limite de leur capacité d’endettement. Exemple : si on suppose une hausse des taux de 0,5%, un ménage qui a un revenu de 10.000 MAD/mois voit son budget d’achat d’appartement passer de 720.000 MAD à 750.000 MAD à peu près. On lui demandera donc un effort d’épargne de 30.000 MAD pour le même appartement, ce qui risque de retarder le projet, à moins que cela ne soit compensé par les récentes dispositions de la LF 2023. On attend de voir le décret d’application. Pour les ménages qui ont déjà un peu d’épargne ou qui ne sont pas en limite de capacité d'endettement, la hausse des taux n’aura qu’un impact très faible sur les mensualités.
L’info...Graphie
Encadré
Aide au logement : une nouvelle vision gouvernementale
Les dispositions fiscales octroyées aux promoteurs immobiliers pour encourager notamment le logement social ne sont plus à l’ordre du jour. Ces mesures ont pris fin en 2020, et le gouvernement a exprimé sa volonté d’adopter une nouvelle vision pour encourager l’accès au logement. Cette approche sera axée sur une aide directe aux acquéreurs plutôt qu’aux promoteurs.
D’après le ministre délégué chargé du Budget, Fouzi Lekjaâ, l’Etat va octroyer des aides directes destinées à deux catégories : les familles modestes et la classe moyenne. Pour les premiers, le prix du bien sera plafonné à 300.000 dirhams, tandis que pour la classe moyenne, le prix du logement ne pourra dépasser les 600.000 dirhams. Les conditions et les modalités pour en bénéficier seront déterminées par un décret qui sera publié par le ministère des Finances.
Pour réfléchir à une nouvelle vision du secteur, le ministère de tutelle a organisé en septembre dernier un dialogue national sur l’urbanisme et l’habitat. Le Chef du gouvernement Aziz Akhannouch avait, durant cet événement, expliqué que “la réalité démontre que le coût d’accès au logement moyen est encore élevé, en particulier pour les nouveaux ménages et les couples qui sont sur le point de se marier”, et qu’il fallait s’interroger sur « l’efficacité des politiques publiques adoptées, notamment les dépenses fiscales affectées à l’acquisition de logements ». Il a également relevé que « le déficit au niveau des unités de logements est passé de plus de 1,2 million d’unités en 2002 à 368.000 unités en 2021”.
Construction : un secteur en pleine décélération
La note de conjoncture de janvier 2023, publiée par le ministère des Finances, fait ressortir un marasme dans le secteur de la construction. La croissance de la valeur ajoutée du secteur a notablement ralenti au titre des neuf premiers mois de 2022, avec une croissance de 0,3%, après une hausse exceptionnelle de 12,3% à fin septembre 2021. Au quatrième trimestre 2022, le ralentissement de l’activité devrait se poursuivre, en ligne avec le retrait des ventes de ciment de 17%.
Au terme de l’année 2022, les ventes de ciment ont reculé de 10,6%, après + 14,8% à fin 2021 et un retrait de 10,7% à fin 2020. Toutefois, par segment de ventes, ceux de l’infrastructure et du béton prêt à l’emploi préservent une évolution positive, soit +5,1% et +0,3% respectivement.
Du côté du financement des opérations immobilières, l’encours des crédits à l’immobilier s’est amélioré de 2,5% à fin novembre 2022, au lieu de +2,4% à fin septembre 2022 et +2,9% à fin novembre 2021. Ce résultat fait suite à la progression de l’encours des crédits à l’habitat de 2,9% (après +2,8% et +5,2% respectivement), atténuée par le retrait des crédits aux promoteurs immobiliers de 5,3% (après -1,8% et -3,7% respectivement).
