Al-amine NEJJAR, Vice-Président de l’Alliance des Economistes Istiqlaliens
Il faut que l’on puisse répondre aux attentes des citoyens, de tous les citoyens (logement social, faible VIT, classe moyenne et rural) : disposer d’un logement à un prix accessible, disponible sur tout le territoire, de qualité et dans un environnement attractif.
Le secteur de l’immobilier souffre de plusieurs maux structurels dus à une crise de confiance sur trois niveaux :
• Entre les acquéreurs et vendeurs
Un premier constat sur plusieurs régions du Royaume : l’inadéquation de l’offre de logements par rapport à la demande que ce soit en termes de produits ou de prix proposés. A ce titre, le volume des transactions immobilières a connu ces dernières années une tendance baissière en continu.
• Entre les promoteurs et les entreprises du secteur de la construction
Les délais de paiement dans le secteur constituent un indicateur assez parlant puisqu’ils dépassent les 180 jours. Ce sont essentiellement les TPME opérant dans le secteur de la construction qui souffrent de ces retards de paiement, au point qu’un bon nombre d’entre elles a été contraint de fermer leurs boutiques et licencier leurs employés.
• Entre les opérateurs du secteur et le gouvernement
Vu la situation du secteur, le gouvernement, par le biais du ministère de tutelle, nous annonce depuis un certain temps la mise en place d’un plan de relance. Ce plan tarde à voir le jour malgré plusieurs annonces faites sur l’imminence de sa présentation à l’opinion publique nationale.
Pourquoi ce retard ? Pourtant, l’Alliance des Économistes Istiqlaliens (AEI) a présenté ses propositions dès Mai 2019 pour la relance du secteur en abordant tous les aspects (offre, demande, foncier, règlementation, normes d’urbanisme, opérateurs). De nombreuses réunions et séminaires ont été organisés par le ministère de tutelle pour réfléchir sur cette relance du secteur de l’Habitat. Cependant, toujours rien de concret de la part du gouvernement sur cet aspect. L’absence de vision globale sur l’avenir laisse à penser que ce secteur est abandonné…par le gouvernement et renforce ainsi la méfiance des opérateurs du secteur.
L’AEI a, dans un communiqué le 1er Mai 2020, appelé le gouvernement à adopter des mesures d’urgence pour sauvegarder le secteur de l’immobilier jusqu’à fin Décembre 2021. Ce plan intitulé « Tous solidaires pour sauver les emplois du secteur de l’immobilier » repose sur des mesures visant à la relance de la demande, à la relance de l’activité de l’industrie de la construction et à dynamiser le segment du logement social et économique.
Néanmoins, la réaction du gouvernement à travers la loi de finances rectificative 2020 a été tout à fait timide du fait qu’elle s’est limitée à proposer dans la première mouture la mise en place d’un abattement de 50% des droits d’enregistrement uniquement en cas d’acquisition de logements construits pour une valeur maximale de 1 million de dirhams. Sans oublier l’extension du délai de livraison pour le logement social de six mois pour les conventions dont l’échéance de cinq ans arrive à son terme entre le 20 Mars 2020 et le 31 Décembre 2020.
Le PLF 2021 ne prête pas à l’optimisme
De même, la présentation par le gouvernement du projet de loi de finances 2021 accentue les craintes des opérateurs du secteur du fait de l’absence de mesures nouvelles à même de leur redonner confiance et qui laisse à penser que ce secteur est abandonné… par le gouvernement.
En effet, le ministère de l’Habitat voit son budget réduit d’une manière drastique (au niveau du secteur de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme : -47% du budget d’investissement et -9% du budget de fonctionnement, et au niveau du secteur de l’habitat et de la politique de la ville : -26% du budget d’investissement et -13% du budget de fonctionnement).
Le plan d’actions présenté par le ministère en charge de l’Habitat pour l’année 2021 est axé sur trois grandes priorités :
• Une nouvelle génération des documents d’urbanisme ;
• Plus de digitalisation (portail national des documents d’urbanisme, urbanisme électronique et plateforme Rokhas) ;
• Plus de projets de loi règlementant le secteur (ouverture des nouvelles zones à l’urbanisation, simplification de la procédure de construction en milieu rural, organisation des opérations de construction, organisation de la profession d’agent immobilier et organisation de la profession de promoteur immobilier).
Certes, ces actions sont louables et ont déjà été relayées par l’AEI dans ses propositions dès Mai 2019, mais rien sur les moyens d’agir sur la demande, alors que les ménages vivent dans un contexte extrêmement difficile du fait des conséquences de la Covid-19.
Il a fallu attendre l’intervention des représentants de la nation (comme ce fut déjà le cas lors de la LFR 2020) pour répondre partiellement à cette requête avec l’adoption de deux amendements :
• la prorogation de la suppression et de l’exonération partielle des droits d’enregistrement jusqu’à Juin 2021 avec augmentation de la limite à 4 millions de dirhams. (Pourquoi s’arrêter à fin Juin 2021 alors que, logiquement, vu qu’on présente une loi de finances annuelle, on aurait pu proroger cette disposition à fin 2021 comme demandé par l’AEI?) ;
• les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) peuvent dorénavant opérer dans l’immobilier résidentiel et profiter des mêmes avantages fiscaux que les autres segments (cette mesure aura un impact sur les stocks d’invendus des promoteurs).
Rien sur une offre à destination de la classe moyenne qui non seulement souffre de la détérioration de son pouvoir d’achat à cause des conséquences de la Covid-19, mais qui ne trouve pas de produits de logement qui répondent à ses attentes. De ce fait, elle se retrouve à acquérir des logements dans les projets initialement prévus pour le logement social.
Rien aussi sur l’avenir du dispositif du logement social qui arrive à son terme à la fin de cette année, soit le 31 Décembre 2020.
Au vu de ce constat, quelles sont les perspectives du logement social ?
Rappelons ici la proposition faite par l’AEI en Mai 2019 dans le cadre de son document sur la relance de la croissance marocaine par l’habitat, d’avoir un nouveau concept des conventions pour le logement social post 2020 qui se baserait sur une approche régionale axée sur l’existence d’une demande potentielle aux côtés de la définition d’objectifs de création d’emplois et de recours aux entreprises de construction locales et aux matériaux de construction locaux.
L’absence de décision du gouvernement par rapport à la reconduction ou pas des incitations fiscales relatives au logement social, qui arrivent à échéance le 31 Décembre 2020, confirme la non reconduction de ces fameuses incitations malgré tout ce qui vient d’être dit.
Attention aux conséquences de l’arrêt global et brutal sur les emplois dans le secteur et sur le ralentissement inéluctable de la production de ce type de logements qui répond à une demande existante (le déficit en logement n’est pas encore résorbé) au sein des populations à faible revenu. Cette situation laisse elle-aussi augurer que le secteur de l’immobilier est abandonné… par le gouvernement.
Devant cette situation, qui peut paraître inquiétante quant au futur du secteur de l’immobilier, que faire ?
Il faut travailler dans une logique d’écosystème du secteur de l’immobilier qui recèle un puissant catalyseur de compétences nationales (artisans, architectes, ingénieurs topographes, géomètres, bureaux d’études et laboratoires de contrôle, industriels des matériaux de construction, entreprises de construction, courtiers et agents immobiliers, promoteurs grands, moyens et surtout petits…) avec des objectifs de :
•Renforcer notre souveraineté
Il faut limiter au maximum les importations des matériaux de construction, recourir à la préférence nationale dans le choix des entreprises et des prestataires d’étude et de conception et consommer marocain, s’approvisionner auprès des usines locales.
• Disposer d’une gouvernance intégrée et efficiente (avec un arsenal juridique approprié)
Le ministère de tutelle se doit de poursuivre la généralisation des procédures dématérialisées des services de l’administration publique en relation avec l’investisseur (autorisation de construire, permis d’habiter, autorisation de lotir, de démolir, permis modificatif…) tout en suivant l’efficacité et l’efficience de leur mise en œuvre. L’exemple de la plateforme Rokhas est édifiant dans la mesure où cette initiative très appréciable suscite nombre de mécontentements auprès de ses utilisateurs.
Il faut qu’un outil de recours au sein du MHUATPV puisse exister pour répondre aux réclamations et requêtes des opérateurs du secteur. Le ministère doit revoir tout l’arsenal juridique concernant le secteur de concert avec tous les opérateurs du secteur.
Le ministère doit revoir tout l’arsenal juridique concernant le secteur de concert avec tous les opérateurs du secteur. On ne peut proposer des lois encadrant le secteur sans concertation avec tous les opérateurs. L’échec de certaines expériences récentes, dont la loi sur la VEFA, est à cet égard criant
• Structurer les opérateurs du secteur La professionnalisation des opérateurs du secteur devient une nécessité impérieuse. Elle passe par l’institution du statut du promoteur, la règlementation de certains métiers (contrôle technique, sécurité), la structuration de l’auto-construction et de la soustraitance et la réhabilitation et l’encadrement des coopératives et amicales d’habitation.
Une attention particulière devrait être donnée aux petits promoteurs immobiliers qui pourront s’adapter facilement à la nouvelle réalité du secteur.
Le Maroc se doit de devenir une plateforme d’offshoring dans le secteur de l’immobilier en le positionnant dans une logique PROPTECH (Property Technology) : BIM, OFF SITE…. C’est dans le digital que s’inscrit l’avenir du secteur.
• Stimuler la demande
Il faut repenser l’offre de logements à destination de la classe moyenne, du logement social et du monde rural en adéquation avec les nouvelles attentes de ces populations (notamment en termes de prestations, d’équipements et d’espaces verts) et leurs capacités financières individuelles.
L’action de l’Etat est d’agir sur les éléments qui permettent de faciliter l’accès au logement en se focalisant sur les populations démunies et défavorisées. Les banques doivent jouer un rôle plus proactif avec des offres innovantes à des tarifs attractifs tout en se prémunissant contre les risques (surtout quand on sait la part des crédits immobiliers dans leurs concours globaux).
• Préserver, voire créer plus de valeur ajoutée et d’emplois dans le secteur Seul le regroupement de toutes les compétences avec une Vision Claire et Précise du futur que nous escomptons pour ce secteur permettra de relancer réellement et efficacement ce secteur qui, rappelons-le, est un des moteurs essentiels de la croissance de notre pays.
Le secteur de l’immobilier souffre de plusieurs maux structurels dus à une crise de confiance sur trois niveaux :
• Entre les acquéreurs et vendeurs
Un premier constat sur plusieurs régions du Royaume : l’inadéquation de l’offre de logements par rapport à la demande que ce soit en termes de produits ou de prix proposés. A ce titre, le volume des transactions immobilières a connu ces dernières années une tendance baissière en continu.
• Entre les promoteurs et les entreprises du secteur de la construction
Les délais de paiement dans le secteur constituent un indicateur assez parlant puisqu’ils dépassent les 180 jours. Ce sont essentiellement les TPME opérant dans le secteur de la construction qui souffrent de ces retards de paiement, au point qu’un bon nombre d’entre elles a été contraint de fermer leurs boutiques et licencier leurs employés.
• Entre les opérateurs du secteur et le gouvernement
Vu la situation du secteur, le gouvernement, par le biais du ministère de tutelle, nous annonce depuis un certain temps la mise en place d’un plan de relance. Ce plan tarde à voir le jour malgré plusieurs annonces faites sur l’imminence de sa présentation à l’opinion publique nationale.
Pourquoi ce retard ? Pourtant, l’Alliance des Économistes Istiqlaliens (AEI) a présenté ses propositions dès Mai 2019 pour la relance du secteur en abordant tous les aspects (offre, demande, foncier, règlementation, normes d’urbanisme, opérateurs). De nombreuses réunions et séminaires ont été organisés par le ministère de tutelle pour réfléchir sur cette relance du secteur de l’Habitat. Cependant, toujours rien de concret de la part du gouvernement sur cet aspect. L’absence de vision globale sur l’avenir laisse à penser que ce secteur est abandonné…par le gouvernement et renforce ainsi la méfiance des opérateurs du secteur.
L’AEI a, dans un communiqué le 1er Mai 2020, appelé le gouvernement à adopter des mesures d’urgence pour sauvegarder le secteur de l’immobilier jusqu’à fin Décembre 2021. Ce plan intitulé « Tous solidaires pour sauver les emplois du secteur de l’immobilier » repose sur des mesures visant à la relance de la demande, à la relance de l’activité de l’industrie de la construction et à dynamiser le segment du logement social et économique.
Néanmoins, la réaction du gouvernement à travers la loi de finances rectificative 2020 a été tout à fait timide du fait qu’elle s’est limitée à proposer dans la première mouture la mise en place d’un abattement de 50% des droits d’enregistrement uniquement en cas d’acquisition de logements construits pour une valeur maximale de 1 million de dirhams. Sans oublier l’extension du délai de livraison pour le logement social de six mois pour les conventions dont l’échéance de cinq ans arrive à son terme entre le 20 Mars 2020 et le 31 Décembre 2020.
Le PLF 2021 ne prête pas à l’optimisme
De même, la présentation par le gouvernement du projet de loi de finances 2021 accentue les craintes des opérateurs du secteur du fait de l’absence de mesures nouvelles à même de leur redonner confiance et qui laisse à penser que ce secteur est abandonné… par le gouvernement.
En effet, le ministère de l’Habitat voit son budget réduit d’une manière drastique (au niveau du secteur de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme : -47% du budget d’investissement et -9% du budget de fonctionnement, et au niveau du secteur de l’habitat et de la politique de la ville : -26% du budget d’investissement et -13% du budget de fonctionnement).
Le plan d’actions présenté par le ministère en charge de l’Habitat pour l’année 2021 est axé sur trois grandes priorités :
• Une nouvelle génération des documents d’urbanisme ;
• Plus de digitalisation (portail national des documents d’urbanisme, urbanisme électronique et plateforme Rokhas) ;
• Plus de projets de loi règlementant le secteur (ouverture des nouvelles zones à l’urbanisation, simplification de la procédure de construction en milieu rural, organisation des opérations de construction, organisation de la profession d’agent immobilier et organisation de la profession de promoteur immobilier).
Certes, ces actions sont louables et ont déjà été relayées par l’AEI dans ses propositions dès Mai 2019, mais rien sur les moyens d’agir sur la demande, alors que les ménages vivent dans un contexte extrêmement difficile du fait des conséquences de la Covid-19.
Il a fallu attendre l’intervention des représentants de la nation (comme ce fut déjà le cas lors de la LFR 2020) pour répondre partiellement à cette requête avec l’adoption de deux amendements :
• la prorogation de la suppression et de l’exonération partielle des droits d’enregistrement jusqu’à Juin 2021 avec augmentation de la limite à 4 millions de dirhams. (Pourquoi s’arrêter à fin Juin 2021 alors que, logiquement, vu qu’on présente une loi de finances annuelle, on aurait pu proroger cette disposition à fin 2021 comme demandé par l’AEI?) ;
• les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) peuvent dorénavant opérer dans l’immobilier résidentiel et profiter des mêmes avantages fiscaux que les autres segments (cette mesure aura un impact sur les stocks d’invendus des promoteurs).
Rien sur une offre à destination de la classe moyenne qui non seulement souffre de la détérioration de son pouvoir d’achat à cause des conséquences de la Covid-19, mais qui ne trouve pas de produits de logement qui répondent à ses attentes. De ce fait, elle se retrouve à acquérir des logements dans les projets initialement prévus pour le logement social.
Rien aussi sur l’avenir du dispositif du logement social qui arrive à son terme à la fin de cette année, soit le 31 Décembre 2020.
Au vu de ce constat, quelles sont les perspectives du logement social ?
Rappelons ici la proposition faite par l’AEI en Mai 2019 dans le cadre de son document sur la relance de la croissance marocaine par l’habitat, d’avoir un nouveau concept des conventions pour le logement social post 2020 qui se baserait sur une approche régionale axée sur l’existence d’une demande potentielle aux côtés de la définition d’objectifs de création d’emplois et de recours aux entreprises de construction locales et aux matériaux de construction locaux.
L’absence de décision du gouvernement par rapport à la reconduction ou pas des incitations fiscales relatives au logement social, qui arrivent à échéance le 31 Décembre 2020, confirme la non reconduction de ces fameuses incitations malgré tout ce qui vient d’être dit.
Attention aux conséquences de l’arrêt global et brutal sur les emplois dans le secteur et sur le ralentissement inéluctable de la production de ce type de logements qui répond à une demande existante (le déficit en logement n’est pas encore résorbé) au sein des populations à faible revenu. Cette situation laisse elle-aussi augurer que le secteur de l’immobilier est abandonné… par le gouvernement.
Devant cette situation, qui peut paraître inquiétante quant au futur du secteur de l’immobilier, que faire ?
Il faut travailler dans une logique d’écosystème du secteur de l’immobilier qui recèle un puissant catalyseur de compétences nationales (artisans, architectes, ingénieurs topographes, géomètres, bureaux d’études et laboratoires de contrôle, industriels des matériaux de construction, entreprises de construction, courtiers et agents immobiliers, promoteurs grands, moyens et surtout petits…) avec des objectifs de :
•Renforcer notre souveraineté
Il faut limiter au maximum les importations des matériaux de construction, recourir à la préférence nationale dans le choix des entreprises et des prestataires d’étude et de conception et consommer marocain, s’approvisionner auprès des usines locales.
• Disposer d’une gouvernance intégrée et efficiente (avec un arsenal juridique approprié)
Le ministère de tutelle se doit de poursuivre la généralisation des procédures dématérialisées des services de l’administration publique en relation avec l’investisseur (autorisation de construire, permis d’habiter, autorisation de lotir, de démolir, permis modificatif…) tout en suivant l’efficacité et l’efficience de leur mise en œuvre. L’exemple de la plateforme Rokhas est édifiant dans la mesure où cette initiative très appréciable suscite nombre de mécontentements auprès de ses utilisateurs.
Il faut qu’un outil de recours au sein du MHUATPV puisse exister pour répondre aux réclamations et requêtes des opérateurs du secteur. Le ministère doit revoir tout l’arsenal juridique concernant le secteur de concert avec tous les opérateurs du secteur.
Le ministère doit revoir tout l’arsenal juridique concernant le secteur de concert avec tous les opérateurs du secteur. On ne peut proposer des lois encadrant le secteur sans concertation avec tous les opérateurs. L’échec de certaines expériences récentes, dont la loi sur la VEFA, est à cet égard criant
• Structurer les opérateurs du secteur La professionnalisation des opérateurs du secteur devient une nécessité impérieuse. Elle passe par l’institution du statut du promoteur, la règlementation de certains métiers (contrôle technique, sécurité), la structuration de l’auto-construction et de la soustraitance et la réhabilitation et l’encadrement des coopératives et amicales d’habitation.
Une attention particulière devrait être donnée aux petits promoteurs immobiliers qui pourront s’adapter facilement à la nouvelle réalité du secteur.
Le Maroc se doit de devenir une plateforme d’offshoring dans le secteur de l’immobilier en le positionnant dans une logique PROPTECH (Property Technology) : BIM, OFF SITE…. C’est dans le digital que s’inscrit l’avenir du secteur.
• Stimuler la demande
Il faut repenser l’offre de logements à destination de la classe moyenne, du logement social et du monde rural en adéquation avec les nouvelles attentes de ces populations (notamment en termes de prestations, d’équipements et d’espaces verts) et leurs capacités financières individuelles.
L’action de l’Etat est d’agir sur les éléments qui permettent de faciliter l’accès au logement en se focalisant sur les populations démunies et défavorisées. Les banques doivent jouer un rôle plus proactif avec des offres innovantes à des tarifs attractifs tout en se prémunissant contre les risques (surtout quand on sait la part des crédits immobiliers dans leurs concours globaux).
• Préserver, voire créer plus de valeur ajoutée et d’emplois dans le secteur Seul le regroupement de toutes les compétences avec une Vision Claire et Précise du futur que nous escomptons pour ce secteur permettra de relancer réellement et efficacement ce secteur qui, rappelons-le, est un des moteurs essentiels de la croissance de notre pays.
Al-amine NEJJAR,
Vice-Président de l’Alliance des Economistes Istiqlaliens
